CONSIGLI PER ACQUISTARE

L’acquisto di una casa è un’operazione molto delicata in quanto necessita di vari passaggi procedurali, contratti da stipulare, carte da firmare. 

Propongo una guida per il cittadino che sceglie di avvalersi dell’aiuto di un agente immobiliare nella ricerca e acquisto della casa. Lo scopo è quello di renderlo consapevole dei propri diritti, dei doveri dell’agente, dei mezzi di tutela e delle precauzioni necessarie per evitare successive spiacevoli sorprese (per es. irregolarità edilizie o fiscali dell’immobile acquistato o costi aggiuntivi non previsti).

1) Innanzitutto occorre assicurarsi che il soggetto con cui si interagisce sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio. La verifica può avvenire tramite esplicita richiesta all’agente immobiliare di esibizione del proprio certificato oppure richiedendo informazioni alla Camera di commercio locale. Si tratta di un’informazione importante perché, se il mediatore non è iscritto nell’apposito ruolo, non ha diritto a ricevere la provvigione.

2) Pretendere che l’agente scriva gli atti in modo chiaro e comprensibile. In caso di dubbi non esitare a chiedere delucidazioni all’avvocato;
- indichino i dati dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione o del suo rappresentante legale. Si tratta di un’informazione a tutela del consumatore in quanto gli consente di identificare il professionista agente immobiliare, il quale, come detto, deve essere regolarmente iscritto nel ruolo mediatori;
- indichino l’oggetto del contratto,specificando se si tratta per es. di una proposta di acquisto o di un incarico di vendita;
- contengano tutti gli elementi necessari per il singolo tipo di atto (per es. elementi essenziali della proposta d’acquisto, del compromesso e del rogito);
- siano controfirmati dall’agente che ha condotto la trattativa.

3)Leggere sempre attentamente gli atti che vengono sottoposti dall’agente, pretendere che siano abbastanza dettagliati (specialmente se si tratta di proposte di acquisto) e verificare l’eventuale presenza delle cosiddette clausole vessatorie nel contratto di agenzia o mediazione.

4) Pretendere che l’agente fornisca in modo corretto tutte le informazioni necessarie sulle condizioni generali dell’immobile, sulla sua conformità alle norme edilizie e urbanistiche e sulla presenza di eventuali vincoli. Si ricorda, infatti, che l’agente immobiliare è civilmente responsabile se nasconde l’esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusività edilizie, mancanza di consenso di tutti i comproprietari alla vendita dell’immobile, diritti di prelazione o riscatto, mancato pagamento di spese condominiali ordinarie e/o straordinarie da parte del venditore oppure se fornisce dati falsi (per es. dichiara che un terreno è edificabile quando in realtà ha altre destinazioni urbanistiche).
Si tratta di dati che l’agente immobiliare ha il dovere di conoscere secondo la diligenza professionale richiesta dalle caratteristiche dell’affare e dal suo livello di organizzazione.
Il dovere di informazione dell’agente immobiliare presuppone la richiesta, al proprietario dell’immobile, di tutta la documentazione relativa all’immobile, le visure presso gli uffici tecnici e finanziarie le conservatorie dei registri immobiliari, la verifica, presso gli amministratori del condominio in cui si trova l’immobile, dell’esistenza di spese condominiali arretrate o di previsti interventi straordinari.

5)Con riguardo alle informazioni sull’immobile, assicurarsi di avere tutti i seguenti atti:
- Certificati di destinazione d’uso, destinazioni urbanistiche, copie conformi di condoni, concessioni o licenze edilizie, concessioni in sanatoria;
- certificati di abitabilità e agibilità e attestazioni di conformità degli impianti;
- copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici;
- iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

6) Si consiglia di chiedere all’agente, il prima possibile, le informazioni dettagliate sul valore dell’immobile, sui costi fiscali e notarili cui le parti andranno incontro, sulla provvigione dovuta all’agente e su eventuali spese aggiuntive.

7) Alcune precisazioni sulla provvigione:
- L’agente, che come già detto deve essere iscritto nel Ruolo dei Mediatori,matura il diritto alla provvigione soltanto nel momento in cui “l’affare è concluso per effetto del suo intervento” (art. 1748 c. civ.), solitamente al momento della firma del contratto preliminare di vendita (c.d. compromesso) o dell’accettazione formale della proposta d’acquisto.
Tuttavia, secondo parte della giurisprudenza, è sufficiente, affinché maturi la provvigione, che le parti si siano consapevolmente avvalse dell’attività dell’agente per incontrarsi e formulare un potenziale affare.
- In ogni caso si consiglia di definire fin da subito e per iscritto le condizioni della provvigione e le relative modalità di pagamento, quali servizi essa comprende e quali invece saranno oggetto di costi o rimborso-spese aggiuntivi.
-La misura della provvigione non è fissata per legge, ma dalle tariffe professionali. Essa è quindi soggetta al libero mercato e può variare da città e città e oscilla tra il 2% e il 3% del valore della transazione. Bisogna, però, ricordare che essa può essere oggetto di contrattazione in quanto deve essere proporzionata al lavoro effettivamente prestato dall’agente

 

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